" Viele Berater haben selbst noch nie ein eigenes Immobilieninvestment getätigt. Da stellt sich für mich natürlich die Frage, weshalb sie es dann mit Überzeugung empfehlen können."

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WÖLFEL REAL ESTATE INVESTMENTS

Investmentprofi Florian Wölfel verrät im Interview
worauf Sie bei Immobilieninvestments achten sollten

Worin sehen Sie die Vorteile eines Immobilieninvests gegenüber anderen Investments, wie bspw. Aktien?

Ein Immobilieninvestment ist im Gegensatz zu anderen Investments ganz klar durch Mieteinnahmen kalkulierbar. Natürlich habe ich hier auch verschiedene Risikoszenarien oder Ungewissheiten, jedoch sollte ich diese im vornherein als Risikopuffer auch mit einkalkulieren. Falls ich mit einem Immobilieninvestment nur auf die Wertsteigerung hoffe, dann ist es genauso Spekulation wie z.b. bei Aktien. Klar gibt es viele Indizes, die auch auf eine Wertsteigerung schlussfolgern jedoch sind diese nicht exakt vorhersehbar. Den größten Vorteil bei Immobilien sehe ich darin, dass ich mein Eigenkapital durch Fremdkapital leveragen (hebeln) kann. Möglichst sollte immer ein höherer Wert (Marktwert) der Verbindlichkeit gegenübersteht und die Kosten für das Darlehen (Zins + Tilgung) durch die Mieteinnahmen gedeckt sein. d.h. ich baue Vermögen mit Geld auf, dass ich nicht selbst einbringe.

Wie haben Sie für sich den Immobilienmarkt entdeckt?

Als ich 23 Jahre alt war bin ich nachts von der Disco Mach 1 in Nürnberg mit dem Taxi nach Hause gefahren. Als engagierter Finanzberater habe ich den angestellten Taxifahrer auf die Altersvorsorge angesprochen. Da antwortete er ganz trocken: „Das Thema ist für mich durch, ich habe mir 10 vermietete Eigentumswohnungen nacheinander gekauft und durch die Mieteinnahmen abbezahlt." Ab diesem Zeitpunkt habe ich mich intensiv mit Immobilieninvestments beschäftigt und kein Buch oder Internetseite zu diesem Thema war mehr vor mir sicher. Kurz darauf startete ich mit meinem ersten eigenen Investment.

Lohnt es sich heute noch bei den hohen Immobilienpreisen zu investieren?

Meine Antwort lautet ganz klar JA. Man sollte jedoch genau hinsehen wo und was man kauft. Das war aber auch schon immer so. Die steigenden Preise sind aktuell getrieben vom Mangel an Wohnraum. In vielen Städten gibt es weniger Wohnraum als benötigt wird. Außerdem motivieren die günstigen Zinsen und die Alternativlosigkeit am Anlagezinsmarkt die Leute dazu eine Immobilie zu erwerben. Dies hat dazu geführt, dass sich der Immobilienmarkt in einzelnen Städten und Lagen vom gesunden und realen Wachstum entfernt hat. Das heißt auch, dass Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten wesentlich stärker gestiegen sind und auch die Einkommen nicht in dem Maße nach oben entwickelt haben. An Standorten und Objektlagen an denen die Immobilienpreise hauptsächlich durch die reale Nachfrage nach Wohnraum steigen, sehe ich persönlich auch durch niedrige Darlehenszinsen beste Kaufbedingungen.

In der Branche sind Sie als Immobilieninvestment-Experte bekannt, worauf baut Ihre Erfahrung und Ausbildung?

Da Immobilieninvestments und Immobilienentwicklung meine Leidenschaft ist, fällt es mir nicht schwer sämtliche Bücher und Artikel aus Fachmagazinen zu verschlingen. Außerdem besuche ich regelmäßig Seminare und tausche mich gerne mit Profiinvestoren aus. Als gelernter Finanzkaufmann bringe ich natürlich auch schon das nötige Finanz- und Investmentwissen mit. Seit 2 Jahren belege ich noch ein Fernstudium zum Fachwirt Immobilienmanagement, den ich Anfang nächsten Jahres abschließen werde. Ich bin davon überzeugt, dass die wirkliche Erfahrung nur durch die Praxis meiner eigenen Investments und die Planung und Betreuung der Investments meiner Kunden und Geschäftspartner kommt.

Worin sehen Sie die größten Schwächen der Beraterszene im Immobilienbereich, wo sollte man als Kunde aufpassen?

Aus meiner Sicht werden dem Kunden von den meisten Beratern die Immobilien schmackhaft gemacht und das Positive explizit erwähnt, ohne die genauen Investmentkriterien genau zu durchsuchen und die Risiken zu nennen. Ich habe nichts dagegen ein Objekt schmackhaft zu machen , jedoch nur wenn es vorher auch genau auf Risiken durchleuchtet wurde. Die meisten „Berater“ handeln zu objektbezogen unabhängig davon, ob es zum Kunden oder Kundenzweck passt. Außerdem haben viele Berater selbst noch nie ein eigenes Immobilieninvestment getätigt. Da stellt sich für mich die Frage, warum sie es dann selbst mit Überzeugung empfehlen.



Sie kaufen selbst regelmäßig sanierungsbedürftige Immobilien, worauf achten Sie dabei besonders?

Ja, ich bin immer wieder selbst begeistert, wie ein Objekt nach einer Komplettsanierung und Umnutzung aussehen kann. Es macht mir regelrecht Spaß zu der Aufwertung einer Straße, Wohnanlage oder eines Stadtteils beizutragen. Anfangs muss auch ich jedoch aufpassen, dass mich ein heruntergekommener Zustand mich nicht abschreckt und mich gleich von dem Projekt abhält. Sollte das Objekt meine Lagekriterien erfüllen, stelle ich mir vor, für wen dieses Objekt aufgrund nicht veränderbarer Objektgegebenheiten einmal interessant zu mieten sei. Danach skizziere ich dieses Vorhaben und erstelle eine Grobkalkulation, um abzuschätzen, ob es sich überhaupt rechnet sich näher damit zu beschäftigen. Ist dies der Fall, vereinbare ich einen Termin mit einem vertrauten Handwerker oder Architekten und begutachte die Substanz des Objektes. Wichtig ist hierbei auch auf eventuell notwendige Baugenehmigungen zu achten. Erst dann erstelle ich eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Risikopuffern. Im weiteren Schritt stelle ich es dann einem Banker vor und bitte Ihn um ein Finanzierungsangebot.



Aus Fehlern lernt man...

Worauf Sie bei Immobilieninvestments achten sollten und warum ich eine Checkliste für Immobilien-Investments entwickelt habe

Eine Immobilie trägt immer auch einige Ungewissheiten in Ihrer Substanz, die man vorher leider nicht sehen kann. Dies kann dazu führen, dass eine Renovierung oder Instandhaltung teurer wird als geplant. Daher ist es wichtig hier einen Spezialisten mit einzubeziehen, der einschätzen kann, mit welchen Risiken in der Substanz oder rechtlichen Bestimmungen hier zu rechnen ist, um einen Risikopuffer zu kalkulieren. Mir ist einmal passiert, dass ich die Dauer und Durchführung einer behördlichen Baugenehmigung zu locker eingeschätzt habe und damit mein Leerstand größer war als geplant. Wichtig ist wirklich die Emotionen heraus zu nehmen und die Immobilie als Investment zu betrachten. Um dies zu erleichtern, habe ich eine Checkliste mit allen wichtigen Kaufkriterien, die für ein Immobilieninvestment erfüllt sein müssen, entwickelt. Bei einem Kauf zum Selbstbezug spielen die Emotionen natürlich schon eine Rolle. Es ist wichtig, die Kaufentscheidung für eine Investmentimmobilie völlig anders zu bewerten als bei einer Immobilie zum Selbstbezug. Hier werden aus meiner Erfahrung die meisten Fehler begangen. Selbstverständlich muss abgesehen von meiner Checkliste auch mein Bauchgefühl stimmen.

Das sagen unsere Kunden über uns

Die Beratung durch Herrn Wölfel hat mein Interesse am Thema Immobilien als mögliche Kapitalanlage geweckt und meinen Blickwinkel darauf erweitert. Vor allem die Herangehensweise an die Auswahl der Immobilie fand ich sehr informativ und überzeugend. Letztendlich haben mich die vorgestellten Fakten zu diesem Schritt bewogen.

Tobias Schmidt, Entwicklungs- und Projektingenieur / Lauf

Ich habe eine Immobilie auf Empfehlung von Hr. Wölfel gekauft, welche gut 2 Fahrtstunden von meinem derzeitigen Wohnort entfernt liegt. Jedoch hatte ich von vornherein nicht nur Bedenken bzgl. der Entfernung, sondern auch zu Finanzierung und der generellen Idee einer Immobilie als Anlage. Hr. Wölfels fachliches Knowhow und Immobilienwissen sowie seine Art sich um mich individuell als Kunde zu kümmern, nahm mir nach und nach meine kritischen Einwände. Daher will ich Hr. Wölfel guten Gewissens unter der Vielzahl an unterschiedlichen Anbietern rund um das Thema Immobilen als Kapitalanlage uneingeschränkt weiterempfehlen. Das war und wird nicht die letzte Anlage sein die ich über Sie Hr. Wölfel abschließen werde.

Alexander Moder, Wirtschaftswissenschaftler / Projektmanager / Nürnberg

Sehr geehrter Herr Wölfel, ich möchte mich für die sehr gute und neutrale Beratung sowie der realistischen Kalkulation bedanken. Anfangs war ich skeptisch weil es sich fast zu gut anhörte, aber jetzt nach über 2,5 Jahren bin ich froh gleich vier anstelle zwei Wohnungen genommen zu haben. Die Zahlen stimmen, und dank der sehr guten Hausverwaltung Gollwitzer wird es fast zum Selbstläufer. Außerdem möchte ich mich noch für die hilfreiche Unterstützung bei den Mieterhöhungen bedanken, sowie den Informationen zu den Wertsteigerungen nach dem Kauf. Eine Nachbetreuung kannte ich bis dahin noch nicht. Bitte setzen Sie mich bei ähnlichen Objekten auf Ihre Verteilerliste.

Fritz Strixner, Geschäftsführer / Unternehmer / München

KONTAKT

Florian Wölfel investiert seit über 10 Jahren für sich und seine Kunden in werthaltige Immobilienobjekte. Seine Reputation im süddeutschen Raum basiert auf dem nachweislich ausgezeichneten ROI seiner Investments.

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Wölfel Real Estate Investments
Theresienstrasse 30
90403 Nürnberg

Tel.: 0911 / 36633 798
Fax: 0911 / 68937 738

E-Mail: info@woelfel-invest.de

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